Семь проблем, которые в доме не решаются. Всё подтверждено перепиской или материалами дела.
Неправильно подключённый стояк направил канализационные стоки в ливневую канализацию, а система полива разбрызгивала их по газонам, где ходят люди и дети. Форсунки и шланги не заменили, а только промыли. Промывка – это не устранение дефекта.
Лопнувший насос или шланг в подвесном потолке → промокшие стены и испорченные потолки. Одна квартира летом 2025 года, в этом году – ещё как минимум пять домохозяйств в разных корпусах. О серийности дефекта известно, но профилактически ничего не делается.
Неисправность возвращалась шесть раз и касается не одного подъезда, а всех корпусов. Без сильного толчка дверь не защёлкивается, из-за чего чиповая система и видеодомофон фактически не работают.
Застройщик письменно подтвердил, что документация у него есть, и отказался её передать. В перечне документов, переданных управляющему, её нет. Без неё невозможно ответственно проектировать ремонт и предъявлять претензии по дефектам. Хранить её – обязанность по закону.
В коридорах намерено 24–27 °C вместо проектных 15 °C; из-за этого тёплые полы в комнатах теряют смысл. Поставщик тепла письменно признал, что договорная мощность не соответствует реальной потребности дома.
Счета за уборку не соответствуют заключённому договору поручения. Контейнеры выставляются к оплате без заказов. Договор на уход за садом закончился в 05/2026, тендер уже три месяца в состоянии «запрашиваем предложения».
Требование об уплате 2 млн Kč пришло в то время, когда не был решён ни один из перечисленных выше споров и когда не существовало расчёта за предыдущий год.
Это не наши мнения. Это письменные заявления третьих сторон, которые можно проверить по номеру дела.
Гигиеническая станция подтвердила, что не контактировала с застройщиком, ничего не оценивала, ничего не измеряла и никакого заключения не выдавала. При этом собственникам утверждали, что санацию она одобрила.
Отдел охраны окружающей среды подтвердил, что протокола выездного осмотра не существует, и передаёт дело на рассмотрение правонарушения по закону о водах.
Предписание от 18. 5. 2026 рекомендовало аккредитованный анализ грунта и дезинфекцию оросительных труб. Не выполнено ни то, ни другое.
Оператор письменно подтвердил, что собственную точку подключения не оборудовал и потребление парковки шло через точки подключения ОСЖ – вопреки прямой формулировке договора.
Письменное заявление застройщика подтверждает, что исполнительная документация на здание у него есть, и он отказывается её передать.
Поставщик тепла письменно признал, что договорная мощность не соответствует реальной потребности дома, и предложил перераспределить её между точками подключения.
Шесть пунктов. У каждого указано, на чём он основан: норма закона, договор или письменное заявление третьей стороны.
Расчёт за услуги за 2025 год был сформирован 9. 7. 2026. Законный срок по § 7 п. 1 закона № 67/2013 Sb. при этом истёк 30. 4. 2026. Ещё 15. 6. 2026 управляющий рассылал напоминания об авансах и о расчёте в них не упоминал. В тот момент его не существовало.
Основание: § 7 п. 1 и § 13 закона № 67/2013 Sb.; ст. XIII п. 2 устава.
Просрочку допустил управляющий, который одновременно является уставным органом ОСЖ. Формальным должником по штрафу, таким образом, является ОСЖ, а управляющий сам решает, будет ли он взыскивать его с себя. Без смены руководства мы заплатим штраф сами себе.
Основание: § 159, § 437 и § 2913 ГК (конфликт интересов и регресс).
Оператор коммерческой парковки в ст. 5.1.2 договора об установлении сервитута от 29. 5. 2024 обязался оплачивать энергию, потреблённую при работе парковки, и оборудовать собственную точку подключения. Через два года после регистрации в кадастре собственной точки подключения у него нет. Потребление оборудования парковки, освещения и вентиляции 1-го подземного этажа идёт через счётчики дома – и при распределении расходов его несут собственники квартир.
Основание: ст. 5.1.2 договора о сервитуте; письменное подтверждение оператора; схема распределительного щита RG-CDE-01.
Управляющий отказался делать исправленный расчёт, сославшись на отсутствие показаний вспомогательных счётчиков. Однако учётный период не отменяет обязанности распределять между собственниками только их фактические расходы, а вспомогательный учёт – не единственный допустимый метод: потребление можно определить квалифицированной оценкой по установленной мощности и профилю работы.
Основание: закон № 67/2013 Sb.; ответ управляющего со ссылкой на § 3 п. 1 закона № 563/1991 Sb.
Плата за сервитут составляет 10 000 Kč + НДС в год за исключительное пользование частью общих помещений, на которых третье лицо содержит платную парковку. Спор не о том, платится ли она, а о том, насколько её размер соответствует стоимости предоставленного и кто несёт расходы на энергию, уборку и обслуживание, которые договор прямо возлагает на оператора. Из расчёта за 2025 год следует, что их оплачивают собственники.
Основание: ст. 5.1.1 и 5.1.2 договора о сервитуте; расчёт за 2025 год.
Устав позволяет выставлять эти расходы на энергию собственникам соответствующих устройств, но предполагает, что авансы будут назначены заранее и расчёт будет вестись по фактическому потреблению, если его можно установить. Равные доли – лишь запасной вариант. Почему авансы не были назначены и почему расчёт идёт равными долями, если в квартирах есть счётчики?
Основание: ст. XII п. 3 устава; признание управляющего, что аванс не назначался.
Срок для возражений – 30 дней с момента получения расчёта. Для расчёта от 9. 7. у большинства собственников он уже истёк. В таком случае подаётся запрос на предоставление подтверждающих документов и претензия о неправильности расчёта.
Мы не знаем, что происходит у них в офисе, и не будем додумывать. Но мы видим, как это выглядит со стороны:
Претензии по строительным дефектам не подаются.
Договор о парковке два года не исполняется в той части, которая стоит дому денег.
Отсутствие у парковки собственной точки подключения два года никто не проверил.
На конкретные вопросы отвечают предложением личной встречи, а не документом.
Объяснение, которое кажется нам логичным, – структурное: профессиональный управляющий живёт за счёт повторяющихся заказов от крупных застройщиков. Отстаивать интересы собственников против такого клиента противоречит его собственным интересам. Это не обязательно злой умысел: достаточно того, что его мотивация направлена не туда, куда наша.
И одно верно независимо от мотивации: одна и та же фирма сегодня одновременно является уставным органом ОСЖ, управляющим домом, заказчиком поставок и тем, кто рассматривает жалобы на собственную работу. Это не вопрос доброй воли одной стороны. Это вопрос разделения ролей.
Если есть другое объяснение, мы будем рады его услышать. На собрании для этого будет время.
Parková čtvrť